特約事項って何？元不動産営業マンが分かりやすく解説します【退去時トラブルの実例あり】

2020年12月10日 2021年5月15日

Takuto

はじめに

ご訪問ありがとうございます！

『餃子屋のたくと』です。

今回は元不動産営業マンが【特約事項】について分かりやすく解説します。

『ん？そもそも特約事項って何？』と思う方がほとんどだと思います。

実はこの聞き慣れない【特約事項】は、物件をいざ契約するにあたってとっても重要なんです！

この特約事項を【知っているか・知っていないか】で、『退去時にこんなに支払うの！？』や『毎年こんなにお金掛かるの！？』といったトラブルを未然に防げます。

あなたのお悩み解決

『そもそも特約事項って何？』
『初めてのお部屋探しで分からない事が多い』
『退去時のトラブルを回避したい』

という方向けの記事となっております。

それでは(=ﾟωﾟ)ﾉ

そもそも特約事項とは

簡潔に言うと、

【借主とあなたとの間に交わされる特別な契約】のことです。

『ん(=ﾟωﾟ)？どういう事？』ってなりますよね。

大丈夫です！私も最初は同じでした！

私の場合は、実際にお客様や管理会社とのやり取りを通じて『なるほど、そういうことか』となりました。

すごーくざっくり説明すると、

【あなたが希望の部屋に住む為に行う、オーナーとあなたとの約束】と思ってください。

じゃあ、何でこの約束が重要かを次にお伝えします。

退去時トラブルの原因！？知らなかった、聞いてなかったでは済まされない【特約事項】

タイトルの通りなのですが、退去時トラブルの原因はほぼほぼこれ【特約事項】です。

先程【あなたが希望の部屋に住む為に行う、オーナーとあなたとの約束】と説明しましたが、

この約束、【賃貸契約書】を通して【署名・捺印】をした上で行います。

その場合、仮に何か問題（退去時トラブル）等が起こった際に、『知らなかった・聞いてなかった』では済まされないのです…

じゃあ、

そもそも何に注意したら良いの？となると思いので、次に特約事項の注意点についてお伝えします。

【ここに注意！】特約事項注意点まとめ

特約事項説明のタイミング
要注意事項まとめ

特約事項説明のタイミング

私の勤めていた店舗では【契約時】or【鍵渡しの直前】のタイミングで行っていました。

『宅建取引士です』と資格を見せてこられたら

『今から始まる！』と思ってください。

そして、契約書内にある【特約】という言葉が出てきたら要注意です。

少しでも疑問に思った場合は『これってどう言うことですか？』と【分かるまで質問】してください。

※不動産営業をしていて思った事ですが、この時の心境として、契約時であれば『物件が決まった！』、鍵渡し時であれば『今から入居だ！』と、どうしても意識が説明以外に向いている場合が多い様に感じましたので、【重要事項説明】の時は一度説明に全集中してください。

次に特約事項でもよく出てくる項目がありますので、簡単にまとめます。

要注意事項まとめ

退去時クリーニング費用
短期解約違約金
更新費用

この３つは必ずと言って良いほど出てきますので要注意です。

しっかり確認する様にしてください。

退去時クリーニング費用

文字通り退去する際のお部屋の清掃代です。

幾つかパターンがあります

1，故意過失のみ→タバコや、壁の破損等、通常生活以外の傷や汚れなど

2，敷引き◯ヶ月分→最初に預けている敷金から精算（要するに敷金返ってこない）

（

※敷金は返ってくるという認識の方が多くいると思いますが，現在では【敷金が返ってくる・こない】もトラブルの原因になる事から、初めから◯ヶ月分と決められている場合が多いです。

3，実費精算→要注意です。本当に要注意です！→部屋の汚れや破損全て、あなたが負担という意味です。なかなか珍しいですが、この様な特約であれば【退去時に必ずお金が発生する】と思っていてください。

短期解約違約金

【退去する時はいつまでに教えてね、急に退去するならお金取るよ(^^)】というものです。退去連絡時のタイミング次第でお金が発生するので、ちゃんと覚えておくか、退去前に契約書に目を通しましょう。

更新費用

更新する為の費用との名目ですが、ぶっちゃけ『更新って何するの(=ﾟωﾟ)？』って感じです。

2パターンです。

自動更新→良心的（お金発生しません）

◯年に1度、◯円→2年に1度20,000円（税抜き）の様に、お金が発生するパターンです。

実際にあった退去時トラブル

実体験と友人の話の２つ紹介します。

餃子屋実体験

1年半住んでいた物件です。退去時クリーニング費用は故意過失。既に別の物件に移っていて直接確認出来ずに、【お風呂場のドアに傷あり】【エアコンホースの穴】の2箇所で、3万円ちょい支払う事になりました。今になってみると不思議なのですが、現場の確認も出来ない状態で、『こんだけ費用が掛かったので支払ってください』と言われていた状態だったので、もう少し確認しておけば良かったと思いました。